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2018房改之年:房价趋稳 房企趋大

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-09  来源:中国建设报
核心提示:告别2017年,迈入2018房改之年,房地产市场将迎来哪些变化?多方预测研究显示,2018年中国房地产市场将迎来平稳调整期,回归理性是总的发展趋势。

告别2017年,迈入2018房改之年,房地产市场将迎来哪些变化?多方预测研究显示,2018年中国房地产市场将迎来平稳调整期,回归理性是总的发展趋势。

2017年12月召开的中共中央政治局会议指出,要把“提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设,提供更多优质生态产品”作为2018年着力抓好的重点工作之一。在经历了一年多的楼市调控之后,房改大幕开启。易居房地产研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》认为,政府稳定价格的决心不会改变,后续针对稳定价格依然会有各类管控措施,不排除有包括限购和限贷在内的管控政策出现,在土地出让等环节将细化调控思路。中国指数研究院等机构联合发布的《中国房地产市场2017总结与2018展望》报告预计,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。中国社会科学院发布的《中国住房报告(2017~2018)》显示,通过限制性政策与长效机制相结合,多数城市房价趋于平稳。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华认为,过去一年半时间,一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结,大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市。与此同时,房价的“相对洼地”已基本消失,短期内房地产市场不存在大起大落的经济基础,首套房贷利率上升,市场实际利率也居高不下,房价快速上涨的金融条件不具备。

具体来看,一线城市房价收入比依然居高不下。数据显示,虽然全国平均房价收入比仅为7.5,总体房价收入比稳定,但从一线城市单独看来,其房价收入比依然高达31.3。其中,北京房价收入比更是高达41,居所有城市之首。

“若房价收入比过高,存在一定泡沫风险。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,虽然伴随热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温,楼市总体风险有所下降,但从一线城市看来,部分风险依然存在,其不确定性需高度警惕。在倪鹏飞看来,目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果,非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。后期在一二线城市供给难以跟上,土地、财税等制度性政策未建立的背景下,若调控放松,前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑,以致一二线热点城市房价出现报复性增长。

2018年,房企在住房制度改革之年又会有怎样的表现?一年多以来,“限售”等楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列。在这样的市场环境下,规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势,销售业绩继续大幅增长。2017中国房地产企业销售金额前100位榜单显示,碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强。3家企业全年销售总额达到1.6万亿元,意味着行业出现集中度提升、大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

最为耀眼的是碧桂园,从2017年首月开始就成为销售金额前100位榜单第一名,全年一直遥遥领先。此外,碧桂园也在2017年开展品质管理年计划,通过大力推广SSGF工业化建造体系全面提升产品品质,以奠定2018年高质量发展的基础。

就在几年前,千亿元房企还是整个行业的重量级明星企业。到如今,千亿元房企数量已经迅速扩大至17家,销售金额总和达到4万亿元。龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团5家企业在本年度成功实现突破,成为千亿元俱乐部新成员。

以龙湖集团为例,早在2017年6月时就已达到900多亿元的销售规模,是上半年增长速度最快的房企之一。7月份达标千亿元后,在随后召开的中期业绩会上,调升全年销售目标为1500亿元。龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖集团并不仅仅专注于规模扩张,在兼顾盈利表现的同时,商业地产、创新业务方面也在加紧布局。

展望2018年,龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。克而瑞研究中心预计,碧桂园、恒大、万科、融创4家房企的业绩总规模或将近3万亿元。此外,房企集中度将继续大幅上升,并且更向排名靠前的房企靠拢,TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时,2018年2000亿元房企和1000亿元房企有望继续扩容,到2020年至少产生30家千亿元房企。克而瑞研究中心预计,到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

在规模化的同时,多元化转型成为房地产企业的新风口,住房租赁市场正受到越来越多企业的关注。除存量市场,通过产业协作、产城融合、特色小镇等模式拿地,也是2017年行业普遍的现象。比如碧桂园在住宅开发之外,已经建立了科技小镇、长租城市等经营性业务,运营型思路渐趋明朗。而不少房地产企业对于2018年房地产的走向基本判断为“小年”,随着一二线城市市场集中度提高,区域竞争将会更加激烈,房企分化与转型将加速。

 
  责任编辑:赵秀秀
 
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